В Москве более 30% реализуемого в столице жилья имеет статус апартаментов, а не квартир. Чем отличаются апартаменты от квартиры в Москве, давайте разбираться.Под апартаментами в Москве и апартаментами, скажем, в европейских странах могут подразумеваться разные помещения - всё зависит от законодательства. В России апартаменты - более коммерческая недвижимость, нежели жилая, хотя и покупается она для жилья в основном. Чем же такое жильё в Москве будет отличаться от обычной квартиры?
Апартаменты и квартира. В чем разница?
Отличия будут еще на стадии проектирования, согласования строительства. Почему апартаменты дешевле квартир? Потому что построить апартаменты проще с юридической точки зрения и дешевле. Квартира - помещение, предназначенное для постоянного проживания, апартаменты по нашим законам предназначены для проживания временного. Соответственно, снижены требования по инсоляции, звукоизоляции, вентиляции, пожарной защите и тому подобное. Строитель квартир затрачивает больше средств и времени на согласования, вынужден строить поликлиники и детские сады. У строителя апартаментов обязательств по возведению социальной инфраструктуры нет.Проживание в апартаментах имеет свои юридические нюансы. Раз помещение не для постоянного проживания - зарегистрироваться в нем нельзя. Апартаменты могут находиться в офисном здании или в здании гостиничного назначения. В последних возможна временная регистрация до пяти лет. Такая регистрация практически уравнивает собственников апартаментов с обычными москвичами, но, к примеру, заявление о приеме их ребенка в школу будет рассмотрено после того, как рассмотрят заявления местных жителей.
Чем отличается покупка апартаментов от покупки квартиры?
При покупке апартаментов до 2016 года не действовали налоговые вычеты и льготы, но сейчас законодательство продвинули в этом плане. Хотя применяются вычеты не ко всем апартаментам, есть ограничения. Жители апартаментов не могут создать ТСЖ. Жильцы квартир совместно владеют нежилыми площадями своего дома. Жители апартаментов владеют только своими апартаментами, у них нет права долевой собственности на общее имущество в комплексе апартаментов - лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации... У всех этих чердаков и подвалов другой собственник - застройщик или его УК. Кстати, платить коммуналку придется по более высоким тарифам (они выше как минимум на НДС 18% плюс аппетиты управляющей компании, которую тут не выбирают). Из квартиры суд не может выселить должников (только из покупаемой в ипотеку может), если это их единственное жилье. Из апартаментов должника можно выставить - по суду, конечно.Цена на апартаменты очень привлекательная. Но выбирая апартаменты, надо осознавать и те минусы и издержки, к которым приведет такая покупка.
Большим спросом на рынке недвижимости в последние года стали пользоваться наравне с обычными квартирами .
Приобретая их, владельцы думают, что становятся обладателями полноценной жилой недвижимости.
Но на самом деле существует много различий между этими двумя объектами как в юридическом плане, так и в процессе эксплуатации.
Определение понятий
Понятие апартаменты появилось совсем недавно, но этот объект недвижимого имущества прочно завоевал свое место на рынке. Ранее данным термином называли элитные картины, но сегодня он носит совсем иное значение. Под апартаментами понимается нежилое помещение, в котором человек создает все условия для возможности проживания. Это отдельное помещение, которое состоит из одной или нескольких комнат, кухни и ванной.
Такой тип недвижимости относят к нежилому фонду , но в нем разрешено проживание. Такие помещения встречаются чаще всего в зданиях, принадлежащих гостиницам, в административных строениях. Данный вид жилья пользуется спросом при аренде квартир. В законодательных актах нигде данный термин не используется, он применяется у риелторов и застройщиков.
Под термином квартира понимается обособленное помещение, которое относится к жилому фонду и пригодно для проживания. Она имеет отдельный вход, оснащена всеми необходимыми коммуникациями.
Отличительные особенности
Различий между апартаментами и квартирой очень много. Их квалифицируют по категориям.
Юридические моменты
Основное отличие этих двух объектов недвижимости заключается в юридической стороне.
Апартаменты
относятся к нежилому фонду. Они могут находится в помещениях торговых центров, офисных зданиях.
Квартиры относятся к жилому фонду на рынке недвижимости. Но эти два понятия объединяются тем, что в них можно проживать на постоянной основе.
Понятие квартира четко прописано в законе. При ее строительстве застройщики должны соблюдать все строительные нормы. Именно по этой причине чаще всего отдается предпочтение строительству апартаментов. К ним предъявляется меньше требований, соответственно, снижается себестоимость. Есть только одно требование, минимальная площадь помещения должна составлять не менее 40 квадратных метров.
Существенное отличие заключается в . В апартаментах нельзя прописаться постоянно. Это связано с тем, что этот вид недвижимого имущества не признан жилым. Регистрацию можно оформить только на , максимально на пять лет. Такая регистрация доставляет владельцу определенные трудности. У собственника такой недвижимости могут возникнуть проблемы с трудоустройством, получением социальных выплат.
Кроме того, оформить даже временную регистрацию можно в апартаментах, которые входят в состав гостиничных комплексов и отелей. Перед тем как купить такое жилье, необходимо уточнить у заказчика статус объекта.
Отличается и правовой аспект владения правом собственности на общее имущество. Хозяева квартир в многоквартирных домах могут пользоваться общим имуществом в долевой собственности наравне со всеми жильцами. К местам общего пользования относятся чердаки, подвалы. Они могут выступать против нежелательного использования этих мест другими лицами.
Владельцы апартаментов не обладают правом долевой собственности в комплексе. Если гражданин захочет сделать совмещенный тамбур, ему потребуется выкупить или взять в аренду необходимую территорию у собственника комплекса.
Если владелец недвижимости становится должником, у него не могут изъять единственное жилое помещение, находящееся в его собственности. Исключением в данном случае является недвижимость, которая была приобретена по . Но апартаменты жилыми помещения не признаются, поэтому при возникновении проблем с судебными приставами, гражданин может быть выселен из них.
Ценовая политика
Владельцы апартаментов сталкиваются с большими расходами на . Их стоимость рассчитывается по тарифам, установленным для нежилых помещений.
Но они существенно экономят при покупке недвижимости. Апартаменты стоят дешевле, чем квартиры. Именно по этой причине они пользуются большим спросом. Низкая цена связана с тем, что застройщики могут сэкономить при строительстве, так как строительные нормы и санитарные требования к нежилым помещениям ниже, чем к жилым. Разница в стоимости
может составлять до 30%.
Налоговые выплаты на апартаменты намного выше, чем на квартиры. Налог на имущество физических лиц на квартиры рассчитывается исходя из . Площадь квартиры перемножается на кадастровую стоимость квадратного метра и на налоговую ставку. Ставка налога на жилые помещения устанавливается в каждом регионе отдельно. Например, в Москве она составляет 0,1%.
Владельцы недвижимости в виде апартаментов тоже должны платить налог на имущество. Но расчет налоговой ставки совсем другой. Кадастровая стоимость таких объектов ниже, а вот налоговая ставка выше. Минимальный размер ставки составляет 0,5%, в некоторых регионах он может достигать 2%.
Граждане, покупающие квартиры, имеют право получать и льготы. Этого лишены владельцы апартаментов. Такие вычеты и льготы не распространяются на нежилые помещения.
Технические отличия
Отличаются апартаменты от квартир способом застройки.
При возведении жилых домов должны учитываться все санитарные и строительные нормы. К апартаментам требования намного ниже. Например, нормы по инсоляции не распространяются совсем.
Объекты различны и в плане инфраструктуры и подъездных путей. При строительстве жилого дома в зоне застройки должны быть объекты инфраструктуры, магазины, школы, детские сады. Строительство апартаментов этих требований не касается.
В обязанности застройщиков жилых комплексов входит строительство подъездных дорог и благоустройство территории. Строители комплекса апартаментов не несут ответственности за организацию подъездов.
Можно ли переоформить один вид недвижимости в другой
Перевести нежилое помещение в жилое можно при соблюдении двух условий :
Для того чтобы осуществить такой перевод, необходимо подготовить пакет документов :
- План здания поэтажно, его можно заказать в .
- Выписку из технического паспорта.
- Справку из технадзора о состоянии помещения. Предварительно нужно вызвать комиссию.
- Заключение комитета по архитектуре и градостроительству.
Документы можно подать через МФЦ или на портале Госуслуг . Ответ на заявку должен поступить не позднее чем через 48 рабочих дней.
Преимущества покупки
Чаще всего апартаменты приобретают частные инвесторы. Это делается с целью дальнейшей сдачи помещений в аренду. Среди покупателей такого вида недвижимости часто встречаются бизнесмены, которые используют их в качестве жилья во время командировок.
Такие жилые помещения подходят для тех, что большую часть времени живет за городом в своем доме, а в центр приезжает на несколько дней.
Высоким спросом пользуется такая недвижимость у студентов. Это хороший выход для родителей, так как в данном случае жилье стоит дешевле, чем квартира. После окончания учебы его можно продать или сдавать в аренду.
Апартаменты не рекомендуется покупать семьям с детьми, пенсионерам, инвалидам. В первую очередь это связано с тем, что такие объекты расположены далеко от всех социальных объектов. Рядом нет ни поликлиники, ни школы, ни детского сада. Кроме того, для пенсионеров и инвалидов предоставляются большие , которых они лишаются при проживании в апартаментах. Такие категории граждан предпочитают приобрести квартиру.
Выбор между рассмотренными видами жилплощади будет зависеть от целевого назначения объекта недвижимости . Если имущество необходимо для постоянного проживания, то лучше всего останавливать свой выбор на полноценной квартире. Если объект необходим как источник дохода или для самостоятельного временного проживания, лучше всего подойдут апартаменты.
Об отличительных особенностях данных объектов недвижимости смотрите в следующем видеосюжете:
– категория арендной недвижимости, ориентированной на размещение гостей с повышенным комфортом. Отличительная особенность апартаментов – роскошь. Жить в такой недвижимости на постоянной основе нельзя, только временно.
В чем разница между квартирой и апартаментами? Согласно законодательству существуют 9 основных отличий.
Отличие первое: прописка
С юридической точки зрения апартаменты не считаются жильем, поэтому документы на приобретение такой недвижимости не дают право собственнику прописаться там. Что касается временной прописки, то тут не все просто: она возможна только в случае, если апартаменты официально являются гостиницей или отелем. В квартире же проживающие могут оформить прописку.
Отличие второе: социальная ответственность
У застройщика при постройке нежилых помещений, каковыми являются апартаменты, полностью отсутствует социальная ответственность. Закон не обязывает строительные компании возводить апартаменты в микрорайоне школы, поликлиники или рядом с прочими объектами социального назначения. Квартиры же должны располагаются в районах, где существует социальная инфраструктура.
Отличие третье: стоимость
Цена нежилого помещения значительно ниже. Это связано с полным отсутствием у строительной фирмы социальных обязательств.
Разница в стоимости зависит от города. В качестве примера возьмем Москву: средняя разница в сумме между апартаментами и квартирой составляет 10%. Так, цена нежилого комплекса комфорт-категории за один квадрат составляет 125 тысяч рублей, для аналогичной квартиры цена колеблется от 140 до 150 тысяч рублей.
В настоящее время рассматриваются новые строительные нормы, в которых застройщиков апартаментов обязуют беспокоиться о социальных объектах. Такое нововведение сократит разницу в цене апартаментов и квартир до минимума.
Отличие четвертое: повышенная квартплата
Из-за специфики помещения квартплата в нежилых помещениях выше. Разница в тарифах за оплату следующая:
- За канализацию выше на 10%;
- За холодную воду выше на 10%;
- За горячую воду выше на 22%;
- За отопление выше на 22%.
Некоторые апартаменты соединены с коммуникациями в городе не напрямую, а через фирмы-посредников. В этом случае тарифы за коммунальные услуги будут еще выше.
Отличие пятое: отсутствие субсидий
Из-за того, что хозяева нежилых помещений не упоминаются в Жилищном кодексе РФ (ЖК), владельцы, имеющие доход ниже среднего или инвалидность, не имеют права пользоваться государственными скидками на оплату коммунальных услуг.
Различие шестое: налоговая ставка
Законодательная власть уже в ближайшем будущем планирует увеличить налоговую ставку на всю нежилую собственность (именно в эту категорию входят апартаменты) с 0,1 до 0,5 процента. При этом кадастровая стоимость для квартир составляет 0,1%.
Следовательно, разница станет действительно существенной, но собственникам, возможно, не придется платить в 5 раз больше. Органы местного самоуправления в регионе могут снизить процентную ставку, если сочтут это необходимым.
Отличие седьмое: сложности с общим имуществом
Жилищный кодекс обязывает владельцев квартир делить на равные площади технические помещения (подвалы, чердаки и т.д.), но ЖК не действует на нежилые помещения, что выливается в проблемы:
- Покупатель приобретает только квадратные метры, расположенные в самих апартаментах;
- Компания застройщик является полноправным владельцем всех технических сооружений и инженерных сетей;
- Для того чтобы пользоваться чердаком или подвалом владелец жилья должен будет выкупить или арендовать их у застройщика.
Отличие восьмое: невозможность создать ТСЖ
Так как апартаменты с законодательной точки зрения не включаются в категорию жилых помещений, то и создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) хозяева не могут.
ТСЖ – объединение владельцев жилых помещений для совместного управления помещениями и землей, находящихся в совместном владении.
В этом случае стоит обратить внимание на другие формы самоуправления. Например, простое товарищество, которое создается при заключении договора между жильцами.
Отличие девятое: отсутствие разрешения на перепланировку
В случае с апартаментами актуальным является понятие «свободной перепланировки», поскольку эта недвижимость не является жилым помещением. Все ограничения относятся лишь к несущим конструкциям.
Перепланировка квартиры проводится в разы сложнее, поскольку это жилая площадь. Владельцам недвижимости придется согласовать проект с ведомствами, которые имеют отношение к перепланировке. Обязательными являются разрешение от пожарных органов и санэпидемстанции.
Преимущества и недостатки
Так апартаменты или квартира? Таким вопросом задается множество людей, желающих приобрести жилье. Рассмотрим плюсы и минусы апартаментов перед квартирой.
Преимуществами апартаментов являются:
- Приобретая подобный класс жилья, владелец экономит немалую долю сбережений на помещении;
- Свобода в переустройстве – отсутствие необходимости в разрешении на перепланировку позволяет менять оформление помещения по любой возможности;
- Для юридических лиц возможность создать в апартаментах фронт-офис для ведения важных переговоров.
Недостатков у апартаментов значительно больше:
- Отсутствие постоянной регистрации. Возможна только временная прописка, получить которую бывает достаточно непросто;
- Жилищный кодекс не распространяется на апартаменты, из-за чего возникает множество проблем с общим имуществом;
- Повышенная квартплата и, в будущем, увеличенная налоговая ставка;
- Отсутствие социальной ответственности у застройщика. Если владелец купит такой класс жилья в районе, состоящем только из апартаментов, то вокруг не будут располагаться объекты социального назначения: площадок, детских садов и школ.
Отличия апартаментов и квартир (видео)
В этом видео специалист по недвижимости подробно укажет, какая существует разницу между статусами объектов:
Итак, ответ на вопрос, в чем отличаются апартаменты от обычной квартиры, можно обобщить в следующих пяти пунктах:
- Квартира – компонент жилого фонда, а апартаменты жильем не считаются, поэтому они могут располагаться даже в офисных зданиях на законных основаниях;
- В квартире разрешается прописка любых лиц, в апартаментах же возможна только временная регистрация;
- Для присвоения помещению статуса «Квартира» количество комнат и их площадь не важна, тогда как в апартаментах должно быть не меньше 2-х комнат, размер которых превышает 40 кв. м.;
- Цены апартаментов в среднем на десять процентов ниже квартирных.
Не так давно на отечественном рынке недвижимости появился новый сегмент жилья под названием апартаменты. Это понятие пришло к нам из Европы, где апартаментами называют помещения по типу гостиничных номеров площадью не менее 40 кв. м. В состав апартаментов входят 1-2 комнаты, санузел и кухня.
Апартаменты — что это такое?
Поскольку апартаменты существуют на российском рынке недвижимости лишь несколько лет, не все понимают, что это такое.
Итак, можно выделить следующие признаки апартаментов:
- Пригодное для проживания помещение метражом более 40 кв. м с кухонной зоной и санузлом;
- На этапе ввода объекта недвижимости в эксплуатацию апартаменты уже оснащены минимумом мебели, а иногда и бытовой техникой;
- Проживающие в апартаментах граждане могут получить дополнительные сервисные услуги, например:
- Уборка помещения;
- Заказ и доставка пищи непосредственно в апартаменты;
- Предоставление паркомест и услуг охраны;
- Заказ такси.
Апартаменты не относятся к жилым помещениям. Первые апарт-здания были построены в столице России около 10 лет назад. Апартаменты можно разделить на несколько классов:
- эконом-вариант;
- комфорт-класс;
- бизнес-уровень;
- элитные объекты.
В западных странах под апартаментами понимают жилье гостиничного типа с сервисным обслуживанием.
Приказ Министерства культуры за № 1488 от 03 декабря 2012 года следующим образом трактует апартаменты – это две и более жилых комнаты общей площадью не менее 40 кв. м, оборудованные для временного проживания и расположенные в гостинице, санатории и им подобным учреждениях.
Таким образом, формально апартаменты не предназначены для постоянного проживания и имеют ряд существенных отличий от привычных жилых помещений. Об этом будет рассказано далее.
Между тем, на рынок недвижимости выводится все больше апартаментов. Особой популярностью они пользуются у жителей мегаполисов. Выбирая жилье, люди оценивают достоинства и недостатки этого типа недвижимости.
Недостатки апартаментов
Поскольку апартаменты покупают для проживания или сдачи в аренду, важно знать о недостатках до совершения сделки. К минусам можно отнести:
- Отсутствие возможности выбора или переизбрания управляющей компании . Как правило, управление апарт – зданием осуществляет выбранная застройщиком управляющая компания;
- Жители апартаментов вынуждены оплачивать коммунальные платежи по тарифной сетке , предусмотренной для нежилых помещений. Соответственно расходы на коммунальные услуги будут несколько выше в сравнении с привычным жильем. В среднем разница составляет 2 – 3 тыс. рублей в сравнении с аналогичным по площади жилым помещением;
- Более высокий налог на недвижимость в сравнении со стандартной квартирой;
- Невозможность оформить постоянную регистрацию;
- Ограничение в выборе ипотечных программ в случае покупки апартаментов в ипотеку . На сегодняшний день не все банки готовы финансировать приобретение подобной недвижимости;
- Невозможность получить налоговый вычет;
- При возведении апарт-зданий застройщик на законных основаниях может не придерживаться ряда требований, которые обязан выполнять при строительстве жилых домов. В частности, у жителей апартаментов может не оказаться собственной детской прогулочной площадки или достаточного количества парковочных мест.
Наиболее восприимчивы к недостаткам те, кто проживает в апартаментах на постоянной основе. Люди, использующие апартаменты в качестве временного жилья или приобретающие недвижимость с целью сдачи в аренду и имеющие иную недвижимость для постоянного проживания, могут практически не почувствовать обозначенные минусы.
Между тем, есть и преимущества.
Достоинства апартаментов
Основной и зачастую определяющий плюс расположенной в апарт-зданиях недвижимости – ее стоимость. Себестоимость возведения здания с апартаментами ниже, чем жилого дома. Соответственно, ниже и стоимость квадратного метра. Разница в среднем составляет 10-15%.
Помимо цены, можно выделить следующие достоинства апартаментов:
- Удачное расположение.
Например, элитные и бизнес апарт-здания строятся в центральной части города. Именно такие объекты интересны тем покупателям, которые приобретают недвижимость для инвестирования или с целью подчеркнуть собственный статус.
Такие объекты интересны топ-менеджерам, чьи семьи фактически живут за городом или в более спокойном районе, или компаниям, приобретающим жилье для собственного персонала.
- Уникальность.
Поскольку апартаменты еще недостаточно раскручены на рынке недвижимости, каждый застройщик стремится сделать собственный проект уникальным и выделяющимся на фоне других объектов.
- Близость объектов инфраструктуры и возможность получения дополнительных сервис-услуг.
Здания с апартаментами возводятся с учетом требований, предъявляемых к гостиничным помещениям, их жители могут рассчитывать на дополнительные сервисные услуги.
В чем разница между квартирой и апартаментами?
Важно понимать разницу между обычным жилым помещением и апартаментами. Заключается она в следующем:
- Апартаменты не имеют никакого отношения к жилому фонду и фактически используются как для проживания , так и для организации офисных помещений;
- Минимальная площадь апартаментов – 40 «квадратов» , квартиры – значительно меньше;
- Чтобы осуществить перепланировку жилого помещения, собственнику придется пройти ряд инстанций с целью согласования изменений. Провести перепланировку в апартаментах менее трудозатратно;
- Покупая квартиру , собственник и члены его семьи могут зарегистрироваться в помещении на постоянной основе. В апартаментах возможна лишь временная регистрация;
- Нормы и СНиПы при возведении жилых зданий и апартаментов несколько различаются . В частности, к апарт-объектам предъявляются повышенные требования по пожарной безопасности: строения оснащают дополнительной пожарной лестницей. Кроме того, строительство здания с апартаментами возможно на тех землях, которые по каким-либо причинам не подходят под жилое домостроение;
- Различные требования к оформлению придомовой территории . Стандартами строительства жилых зданий предусмотрено обязательное благоустройство прилегающей к дому территории до момента ввода жилья в эксплуатацию. Это означает, что для жителей дома должны организованы детские прогулочные площадки и зоны отдыха, парковочные места, высажены зеленые насаждения. Поскольку здание с апартаментами относится к нежилым объектам, оно может быть введено в эксплуатацию без выполнения застройщиком полного комплекса вышеперечисленных работ по благоустройству. Между тем, многие девелоперы в целях повышения конкурентоспособности дополнительно облагораживают прилегающую к апарт-объекту территорию;
- Управление жилым домов и зданием с апартаментами осуществляет специализированная компания. При этом важное отличие состоит в том, что жильцы апартаментов не могут переизбрать управляющую компанию. Размер оплаты за коммунальные услуги в апартаментах на несколько тысяч рублей превышает платеж в равной по метражу квартире. Кроме того, в затраты дополнительно включена статья «расходы на управление зданием».
Юридический статус апартаментов
В настоящий момент понятие «апартаменты» не закреплено на законодательном уровне. Формально это недвижимость, относящаяся к нежилому фонду. Фактически апартаменты представляют собой жилые, реже — офисные помещения.
– новый объект на рынке недвижимости, при их приобретении могут возникнуть некоторые сложности. Ряд застройщиков реализует апартаменты по договорам долевого участия.
Покупателям подобных помещений необходимо помнить, что на практике суды рассматривают апартаменты как нежилые объекты – источник инвестиционных доходов . По этой причине в случае судебного разбирательства закон об участие в долевом строительстве (214-ФЗ) применить невозможно, а вернуть направленные на приобретение апартаментов деньги непросто.